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8月份四大一线城市的楼市成交持续低迷。“金九银十”能否挽回今年以来的楼市颓势，尚难预料。
从目前的情况看，开发商们都已经开始加快推盘的速度，这也难怪，多数开发商在今年上半年调控趋紧的状态下，都缩减了推盘量，以等待调控放松后下半年的市场回升。但7月份国务院要求开展新一轮限购的通知一出台，开发商下半年的“期望”也就此破灭。
更重要的是，对地产上市公司而言，年初既定的销售目标，一旦无法完成，将引起小股东对公司业绩的怀疑。因此，在上半年推盘量有所保留的情况下，下半年加大推盘量已是意料之中。
只是，在限购、限贷的背景下，有购房资格的购房者在今年上半年已经部分消化，市场中留存的需求已相当有限，在推盘量可能激增的情况下，有限的需求显然无法消化大量的供应，开发商为完成年度销售目标，不排除会推出有吸引力的降价促销手段以回笼资金。从这个意义上说，降价已然不远了。
Re:【聚焦金秋网络房展之 金九银十】限购不断之下，年底楼市是“金九银十”还是“铜九铁十”？
市场僵持至极限_降价迫在眉睫
王肖邦
楼市调控的威力逐渐显现。8月，上海商品住宅成交量仅57.3万平方米，环比下跌25.6%，同比下跌21.0%。
“这创下了2005年以来的最低值。” 上海一房地产研究院综合研究部部长杨红旭用“悲情”一词形容8月的上海楼市。
德佑地产研究主任陆骑麟表示，8月成交量大幅回落与购房观望情绪加重有关，上海对补税单的不予认可，也是导致成交量大幅萎缩的原因。
“7月针对二三线城市的限购政策被提上议事日程后，购房者原本寄希望于大型开发企业资金链收紧，从而加速一线城市房价调整的步伐。” 陆骑麟说。
但事实上，价格松动的情形并没有如期而至。
根据德佑地产监控的数据，8月上海商品住宅均价在21800元/平方米，与上月基本持平，居高不下的房价仍然坚挺。
“从单个项目上看，只有少数楼盘出现幅度稍大的降价，比如虹桥1号，2010年年底推出一批公寓房源，当月成交均价21642元/平方米，到今年8月均价只有18281元/平方米，降幅15.59%；上海富力桃园于1月底推出的一批公寓房源，2月均价14942元/平方米，8月成交均价为13440元/平方米，降幅10%，还有绿地旗下部分项目也出现下降。但是绝大多数的在售项目近半年来的价格只是稳中略降，降幅多数控制在3%之内。”
海同策咨询研究部总监张宏伟更直斥所谓的降价“有猫腻”。他表示，舆论喊降，于是开发商乘机创新出“买房送车”、“五折特惠房”、“买房直降百万”一类的噱头，或者用起价报低和报价调高的手段迷惑市场进行炒作，实际上并没有真正降价。
“即使那些高折扣楼盘或所谓抛售楼盘，也是报高价格再打折的市场策略调整结果。”张宏伟表示。
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降价激活市场
虽然房价异常坚挺，但成交的萎缩，还是让楼市库存的压力到了紧绷的状态。
汉宇地产市场研究部的报告指出，截至8月底，上海一手房库存面积高达880万平方米，供求比为1.18：1，供大于求的态势明显。
与此同时，开发商的业绩也出现大幅下滑。8月份上海市企业销售金额十强的总销售金额41亿元，环比下滑37%，同比下滑42%。
“市场僵持至极限，‘不破不立’，9、10月必破僵局。”杨红旭认为，降价迫在眉睫。
“未来半年，均价跌幅约10%以内，指数环比跌幅累计约5%以内，多数项目只是微跌，少数项目可能出现10%~20%的下调。”杨红旭预计。
陆骑麟也认为，在传统意义上的“金九银十”旺季，市场必须通过房价的下跌才能换取当前调控政策的松懈，从而促成楼市的回暖。
“当前市场情况下，楼盘降价幅度在10%以内均属于正常的市场行为，从实际操盘经验来看也是如此，楼盘降价10%就可以激活市场了。”张宏伟表示。
但他同时表示，由于市场前期的惯性和调控的常态化，9、10月份价格并不会有太大的变化。
“‘一房一价’等政策，一方面限制房价上涨，另一方面也限制了房价下跌。”张宏伟表示，“但我个人觉得9、10月会有一个量增的过程。”
“现在一些大型开发企业正在加速销售回笼资金，进一步拿地和进行市场扩张，9、10月肯定是开发企业去库存化的市场过程，因此成交量会增加。”张宏伟预计，9~10月商品住宅成交量会在70万~90万平方米，虽然这一成交量仍不如前两年同期水平。
杨红旭的预计也相仿，他认为，9月上海商品住宅的成交面积会在80万平方米左右。
【聚焦金秋网络房展之 金九银十】限购不断之下，年底楼市是“金九银十”还是“铜九铁十”？
为迎接传统楼市销售旺季“金九银十”的到来，开发商已着手做准备。但开发商在积极供货的同时，价格上仍不愿采取更为主动的调整。业内人士表示，下调价格才能取得量的突破，开发商在价格上的固守只会让自己面临更大的库存压力。随着推盘量的逐渐上升，已经处在历史高点的商品住宅存量将进一步提升，开发商面临着越来越大的出货压力。
随着限购令和限贷令的持续和深入，投机客户80%都被阻挡在外，而有资格购房和有能力购房又想在这个调控关口买房的刚需客户将会越来越少了，因此，趁着大多数开发商依然坚挺的时候立马促销，先将自己未来一年的财务风险给解除了再说。
而到那个时候，市场将迎来真正意义上的普降，这个时间点是不是就在“金九银十”呢？如此一来，今年年底楼市的“金九银十”是否变成“铜九铁十”？
就这个问题欢迎大家各抒己见
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